Ob Kauf, Schenkung oder Erbe – die Eigentumsübertragung einer Immobilie ist ein bedeutendes Ereignis für bisherige und neue Eigentümer. Gleichzeitig handelt es sich um einen rechtlich komplexen Vorgang, der zwingend gesetzlichen Vorgaben unterliegt. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie der Ablauf einer Eigentumsübertragung aussieht und worauf Sie in jedem Fall achten sollten.

Eigentumsübertragung bei Immobilien: Ab wann ist man Eigentümer?

Unter der Eigentumsübertragung versteht man den rechtlich wirksamen Wechsel des Eigentümers einer Immobilie. Dieser kann durch einen Kaufvertrag, eine Schenkung, eine Erbschaft oder eine Übertragung innerhalb der Familie erfolgen. Entscheidend ist: Eigentümer ist rechtlich nur, wer im Grundbuch eingetragen ist. Ein unterschriebener Kaufvertrag oder ein Erbanspruch führt noch nicht automatisch zum vollständigen Eigentumswechsel.

Um eine Immobilie rechtssicher zu übertragen, ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt und die Interessen beider Vertragsparteien gewahrt werden. Zudem wird im Rahmen der sogenannten Auflassung die Einigung über den Eigentumswechsel erklärt. Je nach Art der Übertragung müssen außerdem bestimmte Dokumente vorgelegt werden, etwa ein Grundbuchauszug, ein gültiger Ausweis oder – im Erbfall – ein Erbschein oder notarielles Testament. Erst nach der Eintragung im Grundbuch ist der Vorgang abgeschlossen

Der Ablauf der Eigentumsübertragung

1. Kaufvertragsentwurf

Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf, der die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer festlegt. Beide Seiten können den Entwurf prüfen und Änderungswünsche einbringen.

2. Notartermin & Auflassung

Beim gemeinsamen Termin wird der Vertrag verlesen und unterschrieben. Vor dem Notar erklären Verkäufer und Käufer die Auflassung, also ihren Willen zur Eigentumsübertragung. Der Notar übernimmt eine neutrale Rolle und stellt sicher, dass alles gesetzeskonform abläuft.

3. Eintragung der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch. Damit ist gewährleistet, dass der Verkäufer die Immobilie nicht noch an Dritte veräußern oder belasten kann.

4. Zahlung

Der Käufer überweist den vollständigen Kaufpreis, sobald der Notar ihn dazu auffordert. Außerdem wird die Grunderwerbsteuer fällig.

5. Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die endgültige Grundbucheintragung.

6. Grundbucheintragung

Nach Eingang des Kaufpreises veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt den Käufer als neuen Eigentümer ein. Erst damit wird der Käufer rechtlich Eigentümer.

Eigentumsübertragung ohne Kaufvertrag

Nicht in jedem Fall wird eine Immobilie verkauft. Häufig wird sie innerhalb der Familie verschenkt oder durch ein Testament vererbt. Bei einer Schenkung entfällt der Kaufpreis, dennoch muss die Übertragung notariell erfolgen, und je nach Höhe des Vermögens können Schenkungssteuern anfallen. Bei einer Erbschaft geht das Eigentum durch den Tod des bisherigen Eigentümers auf den oder die Erben über. Für die Grundbucheintragung ist ein Erbnachweis erforderlich, beispielsweise ein Erbschein oder ein notarielles Testament. Auch zwischen Ehepartnern kommt es nicht selten zu Eigentumsübertragungen, etwa während der Ehe zur Vermögensplanung oder bei einer Scheidung zur Aufteilung gemeinsamer Werte. Auch hier gelten jedoch die gleichen rechtlichen Prinzipien: Die Übertragung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Welche Kosten entstehen bei der Eigentumsübertragung?

Die Kosten einer Eigentumsübertragung hängen vom Wert der Immobilie und von der Art des Vorgangs ab. In jedem Fall fallen Notarkosten für die Beurkundung und Gebühren für das Grundbuchamt an. Bei einem Kauf kommt zusätzlich die Grunderwerbsteuer hinzu, deren Höhe je nach Bundesland variiert. Sie entfällt jedoch bei Übertragungen zwischen Ehepartnern oder zwischen Eltern und Kindern sowie bei Erbschaften und Schenkungen. Darüber hinaus können weitere Kosten entstehen, etwa für die Finanzierung, für Gutachten zur Wertermittlung oder für rechtliche und steuerliche Beratung. Eine frühzeitige Übersicht über die Nebenkosten verhindert unangenehme Überraschungen.

Häufige Fehler bei der Eigentumsübertragung

Viele der typischen Probleme im Übertragungsprozess entstehen durch fehlende Vorbereitung oder mangelnde Kenntnis der Abläufe. Häufig fehlen wichtige Unterlagen, Vertragsinhalte werden unklar formuliert oder Belastungen im Grundbuch nicht rechtzeitig geprüft. Auch die tatsächlichen Nebenkosten werden oft unterschätzt. Häufig wird der Notar oder ein Berater erst spät einbezogen, wenn sich bereits Fehler eingeschlichen haben. Wer sich hingegen frühzeitig informiert, spart Zeit, Geld und vermeidet Stress.

Warum professionelle Unterstützung hilft

Ein erfahrener Immobilienprofi kann den gesamten Prozess erheblich erleichtern. Er unterstützt bei der Wertermittlung der Immobilie, sorgt für vollständige und korrekte Unterlagen, begleitet Sie zu Notarterminen und hilft, rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen zu klären. Gerade bei besonderen Fällen wie Scheidung, größeren Immobilienvermögen oder komplexen Eigentumsverhältnissen ist fachkundige Begleitung ein deutlicher Vorteil. Sie gewinnen Sicherheit, Zeit und vermeiden kostspielige Fehler.

Fazit

Die Eigentumsübertragung einer Immobilie ist ein rechtlich verbindlicher und oft komplexer Vorgang. Entscheidend ist, zu wissen, dass die Übertragung erst mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist. Eine gute Vorbereitung, vollständige Unterlagen, Klarheit über Kosten und steuerliche Auswirkungen sowie die fachkundige Begleitung durch Notar und Immobilienexperten sorgen dafür, dass der Prozess für Sie sicher, transparent und stressfrei verläuft.

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Lohnt sich eine energetische Sanierung überhaupt? Vor dieser Frage stehen die meisten Immobilienbesitzer früher oder später. Denn: die hohen Kosten, die mit einer Sanierung verbunden sind, schrecken erstmal ab. Doch die Einsparpotenziale und die Wertsteigerung sind groß. Unsere Übersicht zeigt, wo sich Modernisierungen am meisten lohnen – und wie Sie gezielt davon profitieren.

Warum energetisch sanieren?

Die energetische Sanierung ist eine Investition in die Zukunft. Angesichts steigender Energiepreise, gesetzlicher Vorgaben durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und wachsender Umweltverantwortung gewinnt das Thema bei Eigentümern und Käufern gleichermaßen an Bedeutung. Eine wirksame Sanierung kann den Energieverbrauch deutlich reduzieren. Das schont den Geldbeutel und steigert den Wert der Immobilie.

Außerdem inklusive: mehr Wohnkomfort. Weniger Zugluft, angenehme Temperaturen, bessere Luftqualität und ein geringeres Risiko für Schimmelbildung sind echte Mehrwerte im Alltag. Und natürlich profitiert die Umwelt. Denn ein reduzierter CO2-Ausstoß leistet einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz.

Welche Maßnahmen bieten die größten Einsparpotenziale?

Eine Sanierung kann verschiedene Einzelmaßnahmen umfassen. Wieviel Energie an welcher Stelle eingespart werden kann, hängt von der vorhandenen Bausubstanz ab.

Heizung:
Der größte Hebel: Eine veraltete Heizungsanlage durch moderne Brennwerttechnik, eine Wärmepumpe oder Solarthermie zu ersetzen, bringt sofort spürbare Einsparungen bei den laufenden Kosten.

Dachdämmung:
Warme Luft steigt bekanntlich nach oben – eine gute Dämmung verhindert, dass sie ungenutzt entweicht.

Fassadendämmung:
Eine nachträgliche Dämmung der Außenwände reduziert Wärmeverluste deutlich und verbessert das Raumklima.

Wärmeschutzverglasung:
Neue Fenster mit Mehrfachverglasung halten die Wärme im Haus und mindern zusätzlich den Lärm von außen.

Lüftungssystem:
Ein effizientes Lüftungssystem mit Wärmerückgewinnung sorgt für frische Luft, ohne dass die Heizwärme verloren geht.

Kellerdeckendämmung:
Eine oft unterschätzte Maßnahme: Die Dämmung zum unbeheizten Keller senkt den Wärmeverlust in Bodennähe spürbar.

Die KfW bietet einen Sanierungsrechner, der einen schnellen Überblick über das Sanierungspotenzial Ihrer Immobilie gibt. Nach Eingabe der Immobiliendaten wie Baujahr, Wohnfläche oder Dachausrichtung erhalten Sie eine Auswertung mit empfohlenen energetischen Maßnahmen, dem zu erwartenden Einsparpotenzial und den ungefähren Sanierungskosten.

Fördermittel und Zuschüsse bei einer energetischen Sanierung

Wer energetisch saniert, wird nicht allein gelassen – Bund, Länder und teilweise auch Kommunen bieten attraktive Förderprogramme. Die Investitionen in energetische Sanierungen amortisieren sich meist innerhalb von 10 bis 15 Jahren – in Kombination mit Fördermitteln auch früher.

Die KfW bietet zinsgünstige Kredite. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet direkte Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie den Heizungstausch oder die Installation von Lüftungsanlagen. Wichtig ist: Der Förderantrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Ein zertifizierter Energieberater hilft nicht nur bei der Planung, sondern ist oft Voraussetzung für die Förderung – seine Kosten werden ebenfalls bezuschusst. So lassen sich je nach Projekt mehrere tausend Euro sparen.

So gehen Sie vor, wenn Sie energetisch sanieren wollen

Der erste Schritt zur erfolgreichen Sanierung ist eine professionelle Bestandsaufnahme. Ein Energieberater analysiert den Ist-Zustand der Immobilie und zeigt, wo das größte Einsparpotenzial liegt. Auf dieser Basis wird ein Sanierungsfahrplan erstellt – ein individuell abgestimmter Maßnahmenplan mit realistischer Zeit- und Budgetplanung. Danach folgt die Beantragung von Fördermitteln und die Auswahl geeigneter Fachfirmen. Tipp: Nicht alles auf einmal umsetzen – oft ist eine schrittweise Sanierung sinnvoller und finanziell besser planbar. Wer gut vorbereitet startet, vermeidet teure Überraschungen und erzielt dauerhaft bessere Ergebnisse.

Sanierte Immobilien haben Zukunft

Neben der Kostenersparnis steigert eine energetische Sanierung den Marktwert Ihrer Immobilie. Gut sanierte Objekte verkaufen sich besser – und das zu höheren Preisen. Auch Mieter achten zunehmend auf Nebenkosten und Energieeffizienz. Wichtig: Durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) können bestimmte Sanierungen künftig verpflichtend werden. Wer heute handelt, ist morgen einen Schritt voraus – und sichert langfristig den Werterhalt seines Eigentums.

Die energetische Sanierung ist eine zukunftssichere Investition, die Umwelt, Geldbeutel und Wohnqualität gleichermaßen zugutekommt. Ob Dämmung, Heizungsmodernisierung oder neue Fenster – jede Maßnahme zählt.

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Was ist die CO2-Steuer?

Die CO2-Steuer wurde 2021 eingeführt und ist Teil des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung. Sie zielt darauf ab, den CO2-Ausstoß in den Sektoren Wärme, Verkehr und Industrie zu reduzieren. Die Steuer wird auf fossile Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas und Kohle erhoben und soll Anreize schaffen, auf klimafreundlichere Alternativen umzusteigen. Der Preis pro Tonne CO2 wird bis 2027 schrittweise erhöht, um die Emissionen weiter zu senken. Die Einnahmen fließen in den Klima-Transformationsfonds, mit dem weitere Klimaprojekte der Bundesregierung gefördert werden.

Höhere CO2-Preise

Im Jahr 2021 betrug die CO2-Steuer jede Tonne 25 Euro. Zum 1. Januar 2025 wurde sie von 45 Euro um 10 Euro auf 55 Euro angehoben. Das bedeutet, dass die Kosten für fossile Brennstoffe erheblich ansteigen. Je höher also die CO2-Erzeugung eines Menschen – etwa durchs Autofahren oder Heizen – desto mehr muss er zahlen. Immobilieneigentümer, die auf Öl oder Gas zur Beheizung ihrer Gebäude angewiesen sind, müssen mit höheren Heizkosten rechnen. Es ist daher ratsam, frühzeitig über alternative Heizsysteme nachzudenken.

Ausnahmen und Übergangsregelungen

Um die Belastung für bestimmte Gruppen zu mildern, gibt es Übergangsregelungen. So sind können einkommensschwache Haushalte in Teilen von den höheren Kosten befreit werden. Auch für bestimmte Branchen, die stark von fossilen Brennstoffen abhängig sind, sind Ausnahmen vorgesehen. Immobilieneigentümer sollten sich über diese Regelungen informieren, um mögliche finanzielle Entlastungen in Anspruch nehmen zu können.

Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Die Änderungen der CO2-Steuer werden auch Auswirkungen auf die Immobilienbewertung haben. Immobilien, die über eine effiziente Heiztechnik und eine gute energetische Bilanz verfügen, werden voraussichtlich an Wert gewinnen. Umgekehrt könnten Immobilien mit veralteten Heizsystemen und schlechter Energieeffizienz an Attraktivität verlieren. Immobilieneigentümer sollten daher in die energetische Sanierung ihrer Gebäude investieren, um den Wert ihrer Immobilie langfristig zu sichern.

Energetische Sanierung als Chance

Um den Umstieg auf erneuerbare Energien zu fördern, werden von der Bundesregierung verschiedene Förderprogramme angeboten. Immobilieneigentümer können von Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten profitieren, wenn sie in nachhaltige Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Solarthermie investieren. So sollen die CO2-Emissionen reduziert und die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen verringert werden. Weitere energetische Maßnahmen wie die Dämmung von Fassaden oder der Austausch von Fenstern können nicht nur die Energiekosten senken, sondern auch den Wohnkomfort erhöhen.

Blick in die Zukunft

Ab 2027 wird die staatliche CO2-Preisregulierung entfallen. Der nationale Emissionshandel wird dann in den neuen europäischen Emissionshandel für Verkehr und Wärme übergehen. Wie viel eine Tonne CO2 dann kosten wird, ist unklar. Der Preis wird sich, anders als bisher, frei durch den Handel mit CO2-Zertifikaten bilden. Die meisten Prognosen sehen eine Steigerung von aktuell 55 Euro auf 100 bis 250 Euro.

Die CO2-Steuer und deren Einfluss auf die Immobilienbranche hängen von zahlreichen Faktoren ab und werden sich dynamisch mit globalen Klimaschutzzielen und politischen Entscheidungen entwickeln. Erneuerbare Energien zu nutzen und Energie zu sparen wird sich aber immer mehr lohnen. In der Investition in die Zukunftsfähigkeit von Immobilien liegt die Chance, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten, von staatlichen Förderungen zu profitieren und gleichzeitig den Wert der Immobilie zu sichern.

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Was bedeutet die Sanierungspflicht? 

Am 1.1.2024 ist das novellierte Gebäudeenergiegesetz (mehr lesen) in Kraft getreten. Es ersetzt die Regelungen des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Darin geregelt sind die energetischen Anforderungen an Gebäude und der schrittweisen Wechsel auf klimafreundliche Wärmeenergie. Ziel ist es, bis 2045 durch die ausschließliche Nutzung erneuerbarer Energien einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Das GEG verpflichtet Eigentümer dazu, ihre Gebäude energetisch zu sanieren. Durch gezielte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen soll so Energie gespart werden. Betroffen sind insbesondere ältere Gebäude mit schlechter Energieeffizienzklasse. Doch diese Sanierungspflicht ist kein Novum des GEG. Sie gilt bereits seit 2009 und wurde in der damaligen Energieeinsparverordnung (ENEV) verankert, die nun Teil des GEG ist. 

Frist beim Eigentümerwechsel 

Bei einem Eigentümerwechsel gilt eine Frist von 2 Jahren. Dabei spielt es keine Rolle, ob der neue Eigentümer die Immobilie gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen hat. Ab dem Eigentumsübergang haben Neueigentümer zwei Jahre Zeit, um ihre Immobilie GEG-konform zu sanieren. 

Ausnahmen von der Sanierungspflicht 

Laut Gesetz entfällt die Sanierungspflicht bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits am 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurden. Auch denkmalgeschützte Gebäude, bei denen energetische Sanierungsmaßnahmen in die historische Bausubstanz und des Charakters des Gebäudes eingreifen würden, sind von der Sanierungspflicht ausgenommen. Ausnahmen können zudem im Einzelfall gelten, wenn die vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich sind oder eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist. 

GEG-Sanierungspflicht: Diese Maßnahmen sind vorgeschrieben 

Das GEG schreibt die Sanierungspflicht für drei Bereiche vor:

1. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren Neu eingebaute Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (§ 71 GEG).
2. Dämmung von Dächern oder Dachgeschossen Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt werden (§ 47 GEG). Alternativ dazu kann auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt werden.
3. Modernisierung von Heizungen Öl- und Gasheizkessel, die vor dem Jahr 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betreiben werden (§ 72 GEG). Später installierte Heizkessel dürfen maximal 30 Jahre betrieben werden. Danach müssen sie ausgetauscht werden.

Auch wenn durch Sanierungsarbeiten mehr als zehn Prozent des Gebäudes erneuert werden, müssen die Vorgaben des GEG eingehalten werden. Dies gilt z. B. bei der Erneuerung der Fassade oder der Renovierung des Dachgeschosses. Das bedeutet, dass bei kleineren Ausbesserungen und Renovierungen am Haus noch keine umfassende energetische Sanierung notwendig ist.

Kontrolle der Sanierungspflicht 

Derzeit ist nicht einheitlich geregelt, wie die Erfüllung der Sanierungspflicht überwacht wird. Eigentlich ist es Aufgabe der Bundesländer und deren Baubehörden stichpunktartig zu kontrollieren, doch Frequenz und Intensität sind sehr unterschiedlich. Eine wichtige Kontroll-Funktion erfüllen jedoch die Schornsteinfeger. Bei ihren regelmäßigen Kontrollen im Rahmen der Feuerstättenschau kontrollieren sie die Dämmung der Rohrleitungen, bewerten die Effizienz von Heizungsanlagen und prüfen, ob die heizungstechnischen Anlagen den Voraussetzungen des GEG entsprechen. Eine indirekte Kontrolle erfolgt, sobald Fördermittel der KfW in Anspruch genommen werden. Denn diese sind an Bedingungen geknüpft, die sich an den gesetzlichen Vorgaben orientieren. Auch wenn ein Energieausweis ausgestellt wird, wird von Fachleuten geprüft, ob eine Immobilie den geltenden Standards entspricht. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet, etwaige Verstöße zu melden. Auch wenn offizielle Prüfinstanzen fehlen, kann die Nichterfüllung der Sanierungspflicht teuer werden. Es können Bußgelder bis zu einer Höhe von 50.000 Euro verhängt werden.

Wie Sie die Sanierungspflicht erfolgreich umsetzen

Auch wenn die gesetzlichen Vorgaben komplex sind, sollten Sie sich als Neu-Eigentümer frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzen und in Ihrer Kostenkalkulation berücksichtigen, um teure Überraschungen zu vermeiden. Ein erster Anhaltspunkt ist der Energieausweis des Gebäudes, der Informationen zum Energieverbrauch und der Energieeffizienzklasse enthält. Die zuständigen Behörden, wie das Bauamt oder die Denkmalschutzbehörde, geben Auskunft über Vorgaben und benötigte Genehmigungen. Erstellen Sie einen detaillierten Sanierungsplan mit allen notwendigen Maßnahmen und prüfen Sie, welche Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten Sie nutzen können. Engagieren Sie qualifizierte Handwerksbetriebe, die alle Arbeiten fachgerecht und den Vorgaben entsprechend ausführen. Mit einer sorgfältigen Planung und der Unterstützung von erfahrenen Fachleuten steht einer erfolgreichen Sanierung nichts mehr im Wege.

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Gemeinsam mit dem unabhängigen Recherche-Institut Statista wurde die Top-Liste mit Unterstützung von ImmoScout24 und den IVD-Regionalverbänden erhoben. Sie beruht auf expliziten Weiterempfehlungen von Maklerkollegen und zeigt die Maklerbüros auf, die in ihrer Region eine besonders hohe Reputation unter Fachkollegen genießen. Insgesamt wurden 40.000 Makler befragt. Alle abgegebenen Bewertungen wurden von Statista überprüft und unzulässige Bewertungen oder Eigennennungen ausgeschlossen. Um Qualität und Aktualität sicherzustellen, wird die Erhebung jährlich durchgeführt. 

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Aktuell geringe Käufernachfrage bei Immobilien 

Ein wesentlicher Grund für die momentan schwache Immobiliennachfrage sind die gestiegenen Zinsen. Während Immobilienkredite vor einigen Jahren noch günstig waren, sind die Belastungen heute deutlich höher. Der Kauf einer Immobilie wird weniger attraktiv – sofern man sie sich überhaupt noch leisten kann. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie muss außerdem die Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel berücksichtigt werden. Innerhalb von zwei Jahren müssen bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen verpflichtend durchgeführt werden. Das ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Je nach energetischem Zustand der Immobilie kann das potenzielle Käufer abschrecken. Viele potenzielle Käufer spekulieren auf sinkende Immobilienpreise in der Zukunft. Durch die geringere Nachfrage könnte ein Angebotsüberhang entstehen, der zu sinkenden Preisen führen könnte. Ob das jedoch eintreffen wird, ist fraglich, denn die Neubaukosten bleiben auf einem hohen Niveau und die Mieten steigen weiterhin kräftig. 

4 Faktoren, die für einen erfolgreichen Immobilienverkauf sorgen 

Ein Immobilienverkauf ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die Zeit, Mühe und Know-how braucht. Wenn Sie trotz schwieriger Marktlage eine Immobilie veräußern wollen oder müssen, sollten Sie auf jedes Detail achten. Denn in einer solch angespannten Marktlage kann eine präzise und durchdachte Vermarktung den entscheidenden Unterschied machen. 

Faktor 1: Realistischer Verkaufspreis

Ein überhöhter Preis kann potenzielle Käufer abschrecken. Lassen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie präzise ermitteln und legen Sie einen realistischen Preis fest, der fair ist und echtes Interesse weckt. Ein Wunschpreis oder ein Angebotspreis, der aus der Hüfte geschossen wird, führt selten zum gewünschten Ziel. 

Faktor 2: Hohe Sichtbarkeit bei der Vermarktung

Eine einzelne Anzeige, ohne aussagekräftige Bilder, geschaltet zu einem ungünstigen Zeitpunkt – so bleibt Ihre Immobilie unentdeckt. Egal, wie attraktiv sie auch sein mag. Die gängigen Immobilien-Portale, Print-Anzeigen und Social Media – setzen Sie auf unterschiedliche Kanäle, um die Reichweite zu maximieren. Mit einer durchdachten Vermarktungsstrategie erhöhen Sie die Sichtbarkeit Ihrer Immobilie und erreichen die richtigen Zielgruppen. Premiumplatzierungen in Internetportalen, die eine Immobilie in der Suchanzeige recht weit oben anzeigen sind teuer. Fragen Sie Ihren Vertriebspartner gezielt nach diesem Werbemittel. 

Faktor 3: Professionelle Immobilien-Präsentation 

Eine hochwertige Immobilien-Präsentation ist das A und O beim Verkauf. Die Fotos sind die Visitenkarte ihrer Immobilie. Denn: der erste Eindruck zählt! Professionelle Fotos, bei Bedarf ergänzt durch Home Staging, setzen Ihre Immobilie perfekt in Szene. Aussagekräftige Beschreibungstexte holen Interessenten emotional ab und vermitteln ihnen die Besonderheiten und Vorteile der Immobilie. Mit einer verkaufsfördernden Präsentation steigern Sie die Attraktivität Ihrer Immobilie und erhöhen die Verkaufschancen. 

Faktor 4: Versierte Preisverhandlung 

Preisverhandlungen beim Immobilienverkauf sind für viele Eigentümer eine Herausforderung. Schließlich geht es nicht selten um Summen im hohen sechsstelligen Bereich. Ein Immobilienverkauf erfordert neben Verhandlungsgeschick auch eine Menge Fachwissen. Nur wer genaue Kenntnisse über den Zustand der Immobilie, den lokalen Immobilienmarkt und über aktuelle Preisentwicklungen hat, kann bei Verhandlungen souverän auftreten und mögliche Einwände abfedern. 

Fehlende Nachfrage: Mit Maklerunterstützung den Verkaufserfolg steigern 

Mit den vier oben genannten Faktoren haben Sie auch in Zeiten geringer Käufernachfrage die Möglichkeit, den Verkaufserfolg Ihrer Immobilie positiv zu beeinflussen. Wenn Sie unsicher bei der Selbstvermarktung sind oder sich der gewünschte Erfolg nicht einstellt, kontaktieren Sie frühzeitig einen Profi. Als Immobilienexperten kennen wir den Markt und Ihre Zielgruppe ganz genau und bewerten Ihre Immobilie präzise. Wir sorgen für eine ansprechende und Interesse weckende Präsentation und machen Ihre Immobilie gezielt dort sichtbar, wo Ihre Zielgruppe anzutreffen ist. Mit unserer Verhandlungserfahrung und unserem Know-how unterstützen wir Sie beim Verkaufsprozess und sorgen für eine reibungslose, ordnungsgemäße Abwicklung. Mit einem Makler an Ihrer Seite sind Sie den Herausforderungen des Käufermarkts gewachsen und in der Lage, den Verkaufsprozess erfolgreich abzuschließen. Profitieren Sie von unserer Erfahrung, Marktkenntnis und Reichweite. Vielleicht kennen wir den Käufer Ihrer Immobilie bereits. 

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Welche Änderungen sieht das Gebäudeenergiegesetz ab 2024 vor? 

Ziel der Bundesregierung ist es, mit dem „Heizungsgesetz“ den Umstieg auf klimafreundliches Heizen zu beschleunigen. Bis zum Jahr 2045 soll die Nutzung fossiler Energieträger in Gebäuden beendet und Heizungen vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Der Wechsel auf klimafreundliche Wärmeenergie soll in mehreren Schritten erfolgen. Ab 2024 muss jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Änderung gilt ab 1. Januar 2024 zunächst ausschließlich für Neubaugebiete. Für Neubauten außerhalb eines Neubaugebiets gilt dies frühestens ab 2026. Für funktionierende Heizungen in Bestandsimmobilien ändert sich zunächst nichts. Sind sie defekt, dürfen sie repariert und weiterbetrieben werden – maximal bis zum Jahr 2045. Danach gilt ein Betriebsverbot. Nur Heizungen, die älter als 30 Jahre sind und die mit Konstanttemperaturkessel funktionieren, müssen verpflichtend ausgetauscht werden. Diese Austauschpflicht gilt aber schon seit Ende 2020. 

Diese Heizsysteme sind GEG-konform 

Neu eingebaute Heizungen müssen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Das ist nicht nur klimafreundlich, sondern auch effizienter und oftmals günstiger. Zwar ist die Wärmepumpe in aller Munde, doch die Möglichkeiten der Heiztechnik sind deutlich vielfältiger. Folgende Heizsysteme erfüllen die 65-Prozent-Vorgabe des GEG:

• Anschluss an ein (Fern-)Wärmenetz
• eine Wärmepumpe
• eine Stromdirektheizung
• eine Heizung auf Basis von Solarthermie
• eine Biomasseheizung (Holz, Hackschnitzel, Pellets)
• Hybrid-Heizung (Kombination aus Heizung mit erneuerbaren Energien und Gas- oder Biomasseheizung)
• eine Heizung, die erneuerbare Gase, Flüssiggas oder Wasserstoff nutzt (nur in Bestandsgebäuden)

Welche Rolle spielt der kommunale Wärmeplan? 

Die Kommunen sind verpflichtet Pläne auszuarbeiten, die Auskunft darüber geben, ob es in ihrem Gebiet zukünftig ein Fernwärmenetz geben wird. Großstädte (mit mehr als 100.000 Einwohner:innen) haben dafür bis zum 30. Juni 2026, kleinere Städte bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Sobald der kommunale Wärmeplan in Kraft tritt, gelten die Regelungen aus dem GEG für alle Immobilien. Eigentümer von Bestandsimmobilien können dann abwägen, ob sie im Falle eines notwendigen Heizungswechsels auf überwiegend erneuerbare Energien umsteigen oder sich an das Fernwärmenetz der Kommune anschließen lassen. 

Wenn die Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden muss

Wenn die Heizung nicht mehr repariert werden kann und ausgetauscht werden muss, haben Immobilienbesitzer fünf Jahre Zeit zur Umrüstung auf erneuerbare Energien. Sofern ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, gilt eine Übergangsfrist von bis zu zehn Jahren. Für den Übergang darf beispielsweise eine gebrauchte Gasheizung eingebaut werden. Solange die Kommune noch keinen Wärmeplan hat, ist während der Übergangsphase bis 2026/2028 grundsätzlich auch der Einbau einer neuen Gas- und Ölheizung erlaubt. Voraussetzung dafür ist die Möglichkeit der Umrüstung auf Biogas oder Wasserstoff und eine verpflichtende Beratung durch eine fachkundige Person. Wenn zukünftig weder der Anschluss an ein Wärmenetz noch an ein klimaneutrales Gasnetz sichergestellt ist, müssen diese Heizungen ab 2029 schrittweise umgerüstet werden: Ab 2029 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent erneuerbare Energien (z.B. Biomethan). 

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

der neue Eigentümer verpflichtet, die Immobilien innerhalb von zwei Jahren zu sanieren. Das GEG schreibt die Sanierungspflicht für drei Bereiche vor:

1. Neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.

2. Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt werden. Alternativ dazu kann auch das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt sein.

3. Heizungen müssen modernisiert werden.

Bei der Modernisierung der Heizung müssen die Auflagen des GEG eingehalten werden und auch funktionierende Heizungen gegen klimafreundliche Alternativen ausgetauscht werden. Bei einem Eigentümerwechsel ist ein Beratungsgespräch mit einem zertifizierten Energieberater vorgeschrieben, der qualifiziert Auskunft zu allen Sanierungspflichten und Möglichkeiten zur Modernisierung gibt. 

Staatliche Förderung bei Heizungswechsel

Für die Umrüstung auf eine klimafreundliche Heizung stellt der Bund umfangreiche Fördermittel bereit. Für den Tausch einer alten, fossilen gegen eine klimafreundliche Heizung soll es eine Grundförderung von 30 Prozent geben. Selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuerndem Haushaltseinkommen von maximal 40.000 Euro, erhalten einen zusätzlichen Bonus von 30 Prozent. Wer sich frühzeitig für den Wechsel entscheidet, obwohl er noch nicht dazu verpflichtet wäre, erhält einen 20-prozentigen Geschwindigkeits-Bonus. Die Fördermittel sind auf maximal 70 Prozent und eine Höchstsumme von 21.000 Euro gedeckelt.

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Warum sollte man eine Nutzungsänderung in Betracht ziehen? 

Für die Arztpraxis hat sich kein Nachfolger gefunden. Der Blumenladen wurde aus Altersgründen geschlossen. Das Büro ist als Standort für Firmen unattraktiv geworden. Jetzt steht die Immobilie leer und kein Nachmieter ist in Sicht. Während die Vermietung von Gewerbeflächen sich oftmals schwieriger und langwieriger gestaltet, ist Wohnraum hingegen so gefragt wie nie. Die Chancen für eine lukrative Vermietung steigen. Und auch, wenn ein Verkauf der Immobile in Betracht gezogen wird, ist die Käuferzielgruppe bei einer Wohnimmobilie deutlich größer. 

Das müssen Sie bei einer Nutzungsänderung beachten

In reinen Gewerbegebieten ist eine Umwandlung in Wohnraum häufig schwer möglich. Besser stehen die Chancen in sogenannten Mischgebieten. In welchem Gebiet sich Ihre Immobilie befindet, ist aus dem Flächennutzungsplan der örtlichen Baubehörde ersichtlich. Er gibt außerdem gibt Auskunft darüber, welche Art und Weise der Bebauung zulässig ist. 

Für Wohnimmobilien gelten andere Regeln als für eine Gewerbeimmobilie. Die Bauvorschriften – zum Beispiel in Bezug auf Lärmschutz, Brandschutz oder Belichtung mit Tageslicht – sind deutlich strenger. Eine Umwandlung kann also möglichweise Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen erforderlich machen.

Sind größere Umbauten notwendig, lassen Sie von einem Architekten neue Pläne erstellen und die praktische Umsetzbarkeit prüfen. Achten Sie unbedingt auf eine bedarfsgerechte Planung. Ein offenes 200qm-Industrieloft ist zwar schick, die Zielgruppe an potenziellen Mietern aber eher klein. Ziehen Sie daher auch einen Makler zu Rate. Er kann abschätzen, ob sich die Immobilie nach den Umbaumaßnahmen gut vermarkten lässt und Sie mit profitablen Mieteinnahmen rechnen können. 

Diese Schritte sind bei einer Nutzungsänderung notwendig

1. Stellen Sie eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt, um zu erfahren, ob eine Nutzungsänderung grundsätzlich möglich ist
2. Ziehen Sie einen Architekten hinzu, um ggf. neue Pläne zu erarbeiten.
3. Lassen Sie von einem Makler bewerten, ob sich die Immobilie mit den geplanten Änderungen wie gewünscht vermarkten lässt.
4. Lassen Sie von Ihrem Architekten den Antrag auf Nutzungsänderung bei der zuständigen Baubehörde stellen. Hinweis: Der Antrag muss von einem Bauvorlageberechtigten, also z.B. einem Architekten, unterzeichnet werden.
5. Wird der Antrag genehmigt, dürfen Sie die notwendigen Baumaßnahmen umsetzen.
6. Teilen Sie die Nutzungsänderung dem Finanzamt mit, denn durch die Umwandlung werden sich steuerliche Veränderungen (z.B. in Bezug auf die Grundsteuer) ergeben

Wie teuer ist eine Nutzungsänderung? 

Die Gebühren für den Antrag bei der Baubehörde sind von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Kalkulieren Sie außerdem die Kosten für Beratung und Planung durch einen Architekten ein. Wie hoch die Kosten für die Baumaßnahmen sind, hängt davon ab, wie umfangreich der bauliche Eingriff ist. Handelt es sich um grundlegende und weitreichende Sanierungsmaßnahmen, können sich die Kosten schnell auf über 1.000 Euro pro Quadratmeter laufen. Allerdings sind solche Umbaukosten steuerlich absetzbar. Bedenken Sie auch, dass bei Wohnraum eine von der Bauaufsichtsbehörde festgelegte Anzahl an PKW-Stellplätzen zur Verfügung stehen muss. Ist dies nicht möglich, werden Ausgleichszahlungen an die Stadt fällig. 

Wann sich die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnraum lohnt

Der Immobilienmarkt ist in einem steten Wandel. Kleine Läden, wie man sie früher oft im Erdgeschoss von Mehrfamilienhäusern finden konnte, sind durch das veränderte Konsumverhalten verschwunden und haben Leerstand hinterlassen. Aber auch viele andere Gewerbeeinheiten sind nicht mehr oder nur noch schwer vermietbar, da sie nicht mehr den Ansprüchen für Gewerbeimmobilien genügen und ohnehin modernisiert werden müssen. Wenn sich eine Gewerbeeinheit also nicht mehr vermieten lässt, gleichzeitig aber in der Region Wohnraum knapp ist, kann eine Nutzungsänderung sinnvoll sein. Viele Städte fördern solche Umwandlungen sogar finanziell, um der allgegenwärtigen Wohnungsnot entgegenzuwirken.

Obwohl eine Nutzungsänderung in der Regel zunächst eine Investition erfordert, kann sie sich über die Zeit durchaus rechnen, wenn Sie eine Vermietung anstreben. Außerdem muss berücksichtigt werden, dass auch Leerstand kostet. Denn die laufenden Betriebskosten für eine ungenutzte Immobilie müssen Sie als Eigentümer tragen. Sie sollten also unbedingt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie von einem Immobilienexperten beurteilen lassen, wie sich die Nutzungsänderung auf den Verkehrswert der Immobilie auswirkt, 

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Die Vor- und Nachteile eines Neubaus 

Vorteile eines Neubaus 

1. Gestaltungsmöglichkeiten: Ob Fassadengestaltung, Dachform oder Materialauswahl – beim Neubau stehen Ihnen alle Optionen offen. Sie können Ihr Haus nach Ihren Ideen und Vorstellungen gestalten.

2. Maßgeschneidert: Sie können den Grundriss Ihres Eigenheims exakt auf Ihre Bedürfnisse zuschneiden.

3. Energieeffizienz: Neubauten sind oft mit der neuesten und fortschrittlichsten technischen Infrastruktur ausgestattet. Mit energieeffizienten Heizungs-, Lüftungs-und Klimaanlagen und intelligenter Haustechnik lassen sich langfristig Nebenkosten sparen.

4. Gewährleistungsanspruch: In den ersten Jahren sind auftretende Mängel abgedeckt und Sie müssen sich keine Sorgen über teure Reparaturen machen. 

Nachteile eines Neubaus

1. Langwierige Grundstückssuche: Attraktive Baugrundstücke sind rar. Gerade in Ballungsgebieten. Wer das perfekte Grundstück finden möchte, braucht Geduld.

2. Höhere Kosten: Ein Neubau ist in aller Regel mit höheren Kosten verbunden, gerade bei den aktuell steigenden Baustoffpreisen. Und auch die Realisierung individueller Wünsche schlägt zu Buche.

3. Vorstellungsvermögen gefragt: Wer nur auf dem Papier plant, braucht jede Menge Phantasie und ein gutes räumliches Vorstellungsvermögen, um ein Gespür für sein zukünftiges Eigenheim zu bekommen.

4. Aufwändige Planungs- und Bauphase: Wer ein Haus baut, braucht viel Zeit und gute Nerven. Die Planung einer Immobilie ist komplex, es sind zahlreiche Behördengänge notwendig und die unzähligen Abstimmungen mit den unterschiedlichen Gewerken während der Bauphase können nervenaufreibend sein.

5. Bauverzögerungen: Nicht selten kommt es zu unvorhersehbaren Verzögerungen, die im schlimmsten Fall den Einzugstermin verzögern. Das ist besonders dann problematisch, wenn Sie Ihre bestehende Immobilie bereits verkauft haben.

6. Neu erschlossene Wohngegend: In Neubaugebieten entwickelt sich die Infrastruktur und die Nachbarschaft erst mit Bezug der Eigenheime. 

Die Vor- und Nachteile des Kaufs einer Bestandsimmobilie 

Vorteile einer Bestandsimmobilie 

1. Geringere Kosten: Bestehende Immobilien sind meist günstiger als Neubauten. Erschließungskosten an das öffentliche Strom-, Gas-, Wasser- und Straßennetz fallen weg. Zu berücksichtigen sind allerdings die eventuellen Sanierungskosten.

2. Sichtbarer Baubestand: Sie können ihr zukünftiges Eigenheim besichtigen und Raumaufteilung, Architektur, Baumaterial und Haustechnik bewerten.

3. Etablierte Wohngegend: Bestandsimmobilien liegen in einem gewachsenen Quartier mit einer lebendigen Infrastruktur.

4. Größere Grundstücke: Ältere Immobilien wurden häufig auf deutlich größeren Grundstücken gebaut, als das heute bei Neubauten der Fall ist. Wer also Wert auf einen großzügigen Schnitt oder einen großen Garten legt, sollte nach einer Bestandsimmobilie Ausschau halten.

5. Sofort bezugsfertig: In den meisten Fällen können Sie kurzfristig umziehen und müssen nicht mit Verzögerungen rechnen.

6. Energieeffizienz: Auch bestehende Immobilien lassen sich mit energieeffizienten Heizungsanlagen ausstatten. Wer einen Altbau energetisch saniert, kann Förderungen erhalten. 

Nachteile einer Bestandsimmobilie 

1. Sanierungskosten: Der Zustand einer Bestandsimmobilie ist ausschlaggebend dafür, welche Sanierungskosten die zukünftigen Eigentümer erwarten. Hinzukommen individuelle Wünsche an Ausstattung und Gestaltung. Neue Fenster, Badezimmer, Böden, Küche – die Kosten können sich schnell summieren und sollten solide kalkuliert werden, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

2. Begrenzte Gestaltungsmöglichkeiten: Eine bestehende Immobilie bietet nicht dieselben Möglichkeiten der individuellen Gestaltung wie ein Neubau. Hinzu kommt, dass möglicherweise nicht alle gewünschten Um- und Anbauten laut Bebauungsplan erlaubt sind.

3. Versteckte Mängel: Bei Altbauten fallen Mängel nicht immer gleich ins Auge und sind für Laien nur schwer erkennbar. „Gekauft wie gesehen“ kann dann teuer werden. Es ist daher unbedingt empfehlenswert einen Sachkundigen mit zur Besichtigung zu nehmen und die Kaufentscheidung mit professioneller Unterstützung abzusichern.

4. Grunderwerbsteuer: Bei einem Grundstückskauf mit Immobilie wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des gesamten Kaufpreises berechnet und ist somit deutlich höher als beim Grundstückskauf für einen Neubau.

5. Schwer kalkulierbare Folgekosten: Ältere Häuser erfordern mehr Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen als ein Neubau. Die Kosten für die Folgejahre können nur geschätzt werden. 

Lohnt sich ein Immobilienkauf bei den steigenden Zinsen überhaupt noch? 

Ob Bestands- oder Neubau-Immobilie – höchst wahrscheinlich benötigen Sie eine Baufinanzierung. Nach langen Jahren der Niedrigzinsen steigen die Zinsen seit letztem Jahr wieder. Wurden Kredite vor einem Jahr noch für rund 1% Zinsen vergeben, muss man heute mit etwa 4% rechnen. Sprich: die Immobilienfinanzierung wird wieder teurer. Doch das ist nur eine Seite der Medaille.

Jahrelang sind die Immobilienpreise in Deutschland viel stärker gestiegen als die Mieten. Dieser Trend hat sich nun umgekehrt. Während die Immobilienpreise mittlerweile stagnieren, gehen Mieten in utopische Höhen. Gerade in Städten und Ballungsgebieten. Der knappe Wohnraum und die starke Zuwanderung befeuern die Preise. Ein weiterer Faktor: Die hohe Inflationsrate, die im Februar 2023 bei 8,7% (Quelle: statista) lag. Die Zinsen sind niedriger als die Inflation, die Mieten werden immer teurer – da ist die Investition in eine Immobilie und die Tilgung eines Kredits unter rein wirtschaftlichen Aspekten durchaus lohnenswert. Aber selbstverständlich müssen auch persönliche Faktoren, wie die Lebensplanung oder die finanzielle Situation, berücksichtigt werden. 

Bauen oder kaufen – eine Investition in die Zukunft

Wenn Sie Wert auf individuellen Gestaltungsmöglichkeiten legen, ist ein Neubau seinen sicherlich die beste Alternative. Eine Bestandsimmobilie ist in aller Regel günstiger und lässt sich – mit gewissen Einschränkungen – ebenfalls nach eigenen Vorstellungen umgestalten und modernisieren. Insbesondere, wenn Sie eine Eigenheim in einer bestimmten Lage möchten, ist die Suche nach einer Bestandsimmobilie der geeignete Weg. Am Ende entscheiden Ihre Bedürfnisse, Wünsche und vor allem auch Ihr Budget. Wir als Makler unterstützen Sie mit Sachverstand und langjähriger Erfahrung dabei, die passende Immobilie zu finden. Denn egal ob Sie ein Haus bauen oder kaufen – ein Eigenheim sollte heute und in Zukunft sein Geld wert sein.

Der Beitrag Neubau oder Bestandsimmobilie kaufen: Was ist besser?  erschien zuerst auf Jansen Immobilien GmbH.